| 不動産業未経験者のための |
|
|
 |
このページは、不動産業未経験者のために、不動産営業・実践に関する質問と回答をまとめた「不動産営業実践の質問に対するアドヴァイス例」です。
営業実践マニュアルを申し込まれると無料で相談が受けられます。 |
|
|
|
|
|
１）質問
お忙しいところ、失礼します。
宅建協会入会手続についてお伺いしたいのですが、よろしければご回答願います。
保証協会への加入には、推薦者２名の推薦理由書が必要であると聞きました。
これは、具体的にどのような法人又は人物からの推薦であることを要件としているのでしょうか。
お答え）
地区内の宅建協会加盟社（法人又は個人）です。
定型の書類があるのでこれに署名とハンコをもらうだけで済みます。
一人は地区の班長の推薦・・・これは協会支部が依頼手続きします。
もう一人は地区内で知り合いを探し、お願いするところですがどうしてもいない場合は、
協会支部のほうで探してくれる場合もあります。
実技・実務マスター申込者」の方には問答形式でのアドヴァイスをさせて頂きます。実務実技マスターのフォームからどうぞ。
２）、質問
宅地建物取引主任者の資格は１０年ほど前に取得いたしましたが取引の実務経験はありません。
OL生活から脱し独立を考えておりますが独立に当たって取引主任者の資格を持ち合わせているので不動産業をと考えました。
従って不安・不明に思っていることが多々あり、この度以下の質問をさせて頂きました。
１．ビジョンについて
他の企業と差別化を図り女性特有な個性を生かした企業にしたいのですが何か良いアイデアがないでしょうか？
どのように大手との差別化をしたらよいのでしょうか？
お答え）
①これは、私が以前、立ち退き交渉をしていた時の体験ですが、高齢者の一人住まいはなかなか、貸してくれるところがありません。
この問題を解決することは社会的意義があります。
行政、家主とタイアップして、高齢者にも安心して賃貸できる仕組みをつくったら喜ばれるのではないでしょうか？
②今後、女性の一人住まいが増えてきます。
女性に歓迎される物件情報を発信したらいかがでしょうか？
「女性のための住宅情報」です。
デザイン、セキュリティ、ペットが飼えるなど。
③大手がしない仕事は効率の悪い、あまり儲からない仕事です。
そういう意味では外国人のための物件提供も良いかもしれません。
３）開業資金について
資金は全くありません。融資先の当てもありません。自宅での開業も難しいと思います。(スペースがない。)
マニュアルによると開業資金は２００万円～３００万円とのことですが自宅での開業を前提としての資金と思われます。
事務所を借りて開業ということになるとどのくらいのスペースまた開業資金が必要となるのでしょうか？
融資先というのはあるのでしょうか？
お答え）
①宅建協会に入れるのに初期費用が約200万かかります。
広告費は5万～10万×６ヶ月として最大６０万かかります。
店舗は机二つと応接セットが必要です。１階の店舗物件。
最低１０平米（３～４坪）は必要でしょう。
家賃は２０万×６ヶ月＝１２０万でしょうか？（関東の相場はわかりません）
※当初、余裕を見て、４００～５００万は必要でしょう。
②国民金融公庫が自己資金と同額ぐらい貸してくれるとおもいます。
ですから資本金３００万ぐらいの会社をつくる必要があるでしょう。
自己資金１００万であと、親戚、友人から２００万出資してもらったらいかがですか。
４）「輪転機」というのはどういうモノなのでしょうか？これは購入する必要があるのですか？
お答え）
回転式の謄写版の印刷機です。
２０００枚ぐらいだったらこれでチラシを印刷します。
５０００枚以上は印刷屋のほうが安いです。
不具合、故障の時、修理にきてもらうために、リースがお薦めです。
あったら便利です。
５）営業について
①チラシ作成・印刷・ポスティングは自分一人で行うのでしょうか？
お答え）
はい、自分ひとりでやります。
ポスティングはパートを雇ってもよいでしょう。
②最初から従業員を雇う点についてはどうなのでしょうか？
お答え）
資金的余裕があったら、能力のある人を雇い、営業ノウハウを吸収できます。
しかし、売上があがらないからといって、すぐ辞めさせるわけにもいけません。
ですから、当初は雇わないほうが良いでしょう。
③営業はポスティングや℡営業が多く(必要でないのにチラシが入っていたり、電話かかってくる。)
結構泥臭いですが、もっとニーズにあったピンポイントでスマートにはできないモノなのでしょうか？
お答え）
①折込チラシ、ポスティング、電話営業が基本です。
それ以外で自分にあった営業方法をする必要があります。
②私がやっていたのは、企業内での住宅相談会でした。
そこで、買い替え、税金、ローンの相談を受けていました。
例えば、ファイナンシアルプランナーとタイアップして、
「独身情勢のための住宅取得セミナー」を開催するのよいです。
③また、ワンルームマンションの賃貸物件資料を作成して、専門学校、大学の総務課を訪問するのも良い方法です。
④HPも集客効果があります。
④仮に東京都内で開業した場合、北海道に家を買いたいといったお客様が来店した場合、
北海道の不動産に問い合わせて探すという方法になるのですね。
全国的に買い手・借り手には営業はできるということですか？
お答え）
理論上はできますが、手間がかかり普通の業者はあまりしません。
しかし、田舎物件、リゾート物件に特化した業者もいます。
６）開業場所
賃貸の仲介と、売買の仲介とではどちらがスタートしやすいですか？
どちらかにするによって開業場所も異なってくると思いますので。
扱う物件や借り手または買い手にもよると思いますが。
お答え）
スタートしやすいのはワンルームの賃貸です。
近くに大学、専門学校があるなら、お薦めします。
季節的には１０月から４月が繁忙期です。
６）賃貸の場合オーナーへの営業は初めてでも対応してくれるものなのでしょうか？
お答え）
賃貸ワンルームマンションを何棟も持っている大手のオーナー会社を訪問します。
オーナー会社は空き室を減らすのが最大の関心事ですので喜んで資料を提供してくれます。
後は定期的にファックスで資料が送られてきます。
これは心配いりません。
小さいところはある一社に任せている場合が多いので少し難しいでしょう。
７）その他
①賃貸仲介のアルバイトでチラシを電信柱に貼る業務をやったことがありますが
その際に運悪く巡回パトカーに見つかってしまい、「軽犯罪法違反」だと怒られました。
マニュアルには違法ではないとのことですが大丈夫なのでしょうか？
お答え）
電柱は電力会社の所有物です。
ただし、行政の美観条例で決まっている場合があります。
「軽犯罪法違反」にはならないとおもいます。
とにかく、地域により対応がことなりますので、やり方をよく観察して真似をしましょう。
②車は運転できません。車はどうしても必要ですか？
お答え）
交通の便利なところなら、電車でも自転車でも良いですよ。
③以上の点から開業までにどのくらいの準備期間が必要でしょうか？
就職せずすぐにでも開業準備に取りかかった方がよいでしょうか？
お答え）
店舗を探すのに１ヶ月
免許取得の開業手続きで１～２ヶ月かかります。
開業、営業するには
アイデア、経験、ルート（販売、仕入れ）、資金のうち
どれか一つあったら成功の確率は高くなります。
貴方の場合、事前にどれか一つ獲得しなければなりません。
資金が不足していれば、経験を積むことを先にされたらいかがでしょうか？
以下は 質問のみです。 （続きはマニュアルにて回答しています）
（１）物件情報の収集について、他業者取扱い物件はだれが扱ってもよいとゆうことですが、
これは何かで規定されているのでしょうか？
（２）他業者物件を扱う場合、扱い業者の許可が必要とのことですが、
これも何かで規定されているのでしょうか？
また、許可なしで扱った場合はどのようなことになるのでしょうか？
（３）他業者取扱い物件を扱いたいと思った場合の他業者とのコンタクトのとりかたについてですが、例えば駅前の不動産屋のウィンドウに貼ってある物件を見て、これを扱いたいと思ったとすると、店に入って、おもてに貼ってある物件をうちで扱わせてもらえないでしょうか---
と申し入れればいいのでしょうか？
また、ネット等に出ている物件についても電話をかけて
この物件をうちでも扱わせてもらえないでしょうか---
と言って資料をもらえばいいのでしょうか？
（４）上記のような申し入れを例えば○○不動産のような大手に対しても行うことができるのでしょう
か？
（５）また、他業者取扱物件を自社でも扱いたいとの申し入れをした場合にリベート等の要求があるようなことはないのでしょうか？
（６）情報入手ルートとしては定期的な広告と特殊ルートです。とありますが、
特殊ルートとは具体的にどのようなルートなのでしょうか？
（７）このマニュアルでは売買の媒介を主にあつかっていますが、売買の代理の場合についても業務としては全く同様であると考えてよろしいでしょうか？
また、不動産業者が媒介と代理とを使い分ける理由は何なのでしょうか？
（８）事前調査について 複数の他者に問い合わせをして相場を把握しておきましょう。とありますが他者とは他業者のことでしょうか？
知り合いの業者であれば教えてもらえるのでしょうが、つてがない場合、全く知らない業者に実勢価格についての問い合わせをして情報をもらえるのでしょうか？
（９）チラシや不動産屋のウインドウに貼ってある物件の価格は実際の取引価格とどの程度の乖離があるのでしょうか？
（１０）また、土地の売買についてですが、一般の人の買い価格と業者が買う場合の買い価格で、例えば路線価に対して何倍とゆうようなおおまかな倍率があればそれぞれについてお教えください。
（1１）付近業物収集について
他業者の物件資料をFAXで送ってもらい収集します。とありますが、自社で物件として扱うわけでもなく、
単に参考にするだけであってもこのような申し入れをどの他業者に対してもすることができるのでしょうか？
（１２）オープンハウスについて、電柱にオープンハウス開催場所を示す誘導矢印カンバンを取り付ける。
とありますが、私は今まで漠然とこのようなことは違法（なんとなく）で、このようなことをする業者は
信用できないと思っていました。このような行為を問題もなく行うことができるのでしょうか？
（１３）案内について
他業者が案内する場合は、立会いをすべきです。とありますが、理由は何ですか？
（１４）立会いをしなかった場合どのようなデメリットがあるのでしょうか？また逆に立ち会った場合には
どのようなメリットがあるのでしょうか？
（１５）賃貸の仲介について
看板の出ている建築中の建物が賃貸なのか分譲なのかはどのようにして判断するのでしょうか？
（１５－１）また、既存の共同住宅を見て賃貸として使用されているのか、所有者住んでいるのかのを
見分け方のようなものがあればお教えください。
（１６）他業者の扱う賃貸物件を自社で扱う場合、例えば隣の不動産屋のウインドーに貼ってある物件を
うちでも扱いたいので資料のコピーをください---
と言ってもらってきて、自社のウインドーに貼るとゆうようなことが出来るのでしょうか？
（１７）また、チラシや情報誌にある物件をコピーして自社のウインドーに貼るとゆうようなことをしてもいいのでしょうか？
（１８）居住用建物の賃貸を扱った場合の報酬についてですが、
例えば賃貸人とA業者が媒介の契約をしていて、その物件の借り手を第三のB業者が見つけたとすると報酬は賃貸人からA業者が借賃１月分の1/2を、賃借人からB業者が1/2を貰うことになると思うのですが、賃貸人とA業者が代理の契約を締結している場合で第三のB業者が借り手を見つけた場合の報酬がどのようにシェアされるのかが解りません。
代理の場合は賃貸人からは報酬を取らず、賃借人から借賃の1月分の報酬を取る場合が多いと思います。
このような場合に第三のB業者が借り手を見つけて賃借人から１月分の報酬を受けてしまったら、A業者の取り分がなくなってしまいます。
一般的にはどのようになされているのでしょうか？
（１９）不動産業は見知らぬ他業者との接触が多いような印象を受けましたが、
そうなると接触した業者が○クザ関係の業者であった場合のことが心配になります。
過去の処分を調べる他になにか簡単な見分け方があればお教えください。
（２０）お忙しいところ、失礼します。宅建協会入会手続についてお伺いしたいのですが、
よろしければご回答願います。
保証協会への加入には、推薦者２名の推薦理由書が必要であると聞きました。
これは、具体的にどのような法人又は人物からの推薦であることを要件としているのでしょうか。
（２１）ビジョンについて
他の企業と差別化を図り女性特有な個性を生かした企業にしたいのですが何か良いアイデアがないでしょうか？
どのように大手との差別化をしたらよいのでしょうか？
（２２）開業資金について資金は全くありません。融資先の当てもありません。
自宅での開業も難しいと思います。(スペースがない。)
マニュアルによると開業資金は２００万円～３００万円とのことですが自宅での開業を前提としての資金と思われます。
事務所を借りて開業ということになるとどのくらいのスペースまた開業資金が必要となるのでしょうか？
融資先というのはあるのでしょうか？
（２３）「輪転機」というのはどういうモノなのでしょうか？これは購入する必要があるのですか？
（２４）営業について、チラシ作成・印刷・ポスティングは自分一人で行うのでしょうか？
（２５）最初から従業員を雇う点についてはどうなのでしょうか？
（２６）営業はポスティングや℡営業が多く(必要でないのにチラシが入っていたり、電話かかってくる。)
結構泥臭いですが、もっとニーズにあったピンポイントでスマートにはできないモノなのでしょうか？
（２７）東京都内で開業した場合、北海道に家を買いたいといったお客様が来店した場合、
北海道の不動産に問い合わせて探すという方法になるのですね。
全国的に買い手・借り手には営業はできるということですか？
（２８）賃貸の仲介と、売買の仲介とではどちらがスタートしやすいですか？
どちらかにするによって開業場所も異なってくると思いますので。
扱う物件や借り手または買い手にもよると思いますが。
（２８－１）賃貸の場合オーナーへの営業は初めてでも対応してくれるものなのでしょうか？
（２９）車は運転できません。車はどうしても必要ですか？
（３０）以上の点から開業までにどのくらいの準備期間が必要でしょうか？
就職せずすぐにでも開業準備に取りかかった方がよいでしょうか？
（３１）物件調査のところで、道幅や間口等を実測すると記載がありますが、
こういった調査に必要な道具は専門的な物が必要なのですか？
あるとしたら何処でいくら位で売っていますか？
（３２）手元において置くお金は、広告費・予想外の支出等に備えておく程度で良いですか？
だいたいどれくらい残しておくべきでしょうか。
（３３）賃貸物件の更新をする人は、不動産屋を通してする人が多いのですか？
（私は大家さんと直接やっているので・・）
もし、更新手続に来た人がいたら、家賃の半月分の手数料をもらうのでしょうか、
それとも総額に対して報酬をもらうのでしょうか。
（３４）不動屋から借主に対して、契約書や規則みたいなものが記載されている冊子を渡しますよね？
あれは、市販されているのでしょうか。自社で作成（印刷屋に依頼）するのですか？
（３５）賃貸の流れが良くわかりません。自分なりに考えてみましたので、
足りないところを教えてもらえないでしょうか。
①借主から契約依頼があったら、大家さんに空きを確認。
② いつから入居するか決めてもらい、手付をもらう。このとき小冊子を渡し、
次の来店（入居間近）までに保証人等の記載をしてもらうようにする。
③ 再来店した日に、日割り計算による家賃・敷金・礼金・仲介料等を計上した書面を作成し清算する。
④ 鍵をわたして、終了。貸主に連絡を入れる。
⑤ 後日、貸主に敷金・礼金等を渡しに行く（又は振り込む）。このときに仲介料をもらい、領収書を渡す。
だいたいこんな感じかな・・・と思っているのですが、いかがでしょうか・・。
あと、不安なのは、毎月の支払いを引き落としにする場合の手続です。
③のときに行う手続に自信がありません。貸主の口座に振り込まれるようにするには、どういった手続が必要ですか？
（３６）最後に、自社もの媒介で、他社が買主を見つけた場合、書類の作成や重要事項の説明はどちらがやるのでしょうか。
買主を見つけた業者がこれらを行い、自分は売主への仕事だけするのですか？
それとも、改めて買主が自分の店に来るのでしょうか。
（３７）お客様とのトラブルについてですが、実際にはどんな事例がありましたか？
また、事前に勉強しておくべきことがありましたら教えてください。
（３８）近隣の不動産業者にお菓子等を持って挨拶に行くべきですか？そういった慣習はあるのでしょうか。
（３９）司法書士とはあらかじめ提携したりするのではなく、その都度お願いする形で良いのですか？
（４０）自宅を事務所として開業する場合ですが、他の会社員（サラリーマン）であっても許されるのですか？
（４１）自宅で開業しても、契約は事務所でしなければなりませんよね？
自分の家に来てもらうことは難しいと思うのです（怖がられる）が、何か良い方法（代替する場所）があるのでしょうか。
（４２）広告についてですが、「全国どこの不動産店で取り扱いのものでもお気軽にご相談ください」と記載するのは、
罰則等の対象になるのでしょうか。
（４３）通常、個人で営む不動産屋で、年に何件くらいの売買の媒介が成功するものなのでしょうか。
もちろん、経営努力等によりそれぞれ格差はあることと思いますが、
最低でも○件、最高で○件、平均して○件くらいはできるのでは・・・といった目安がほしいのです。
商売は成功することばかり考えると危険だと思っていますので、現実の厳しさを知っておきたいのです。
（４４）ローンや金融関係に関する知識はどの程度必要でしょうか。
私は、家を買ったことがないので、そのへんの仕組みをよく理解していません。
お客様にローンの斡旋をするのに必要な知識はどの程度で、どんな勉強が必要（効果的）なのでしょうか。
（４５）賃貸物件の営業で、目を付けた物件の大家さんを登記や聞き込みで調べて交渉する方法をとる場合、
大家さんの反応や態度は実際どういったものが多いのでしょうか。
なかなかとれないものなのですか？それとも案外簡単に承諾してくれるのでしょうか。
又、大家さんが自ら依頼してくることも多いのでしょうか。
（４６）私は、郊外の駅周辺に店舗付の家を建築し、不動産業を営みたいと考えております。
従業員を雇うのも不安ですので、最初は夫婦で協力していこうと考えておりますが、
営業や実務経験のある方を雇用しないと、物件獲得は厳しいですか？
みなさん開業時はどうしているのでしょうか。そういったお話をご存知でしたら是非お聞きしたいです。
（４７）不動産取得税等の税金の概算を計算するのは、必須事項ですか？
これを行う必要性は、「だいたいこれくらいかかりますよ」という説明をするためなのでしょうか。
（重要事項の説明に含まれないものだと思ったので・・）
（４８）リフォームや建替えの依頼を建築業者等に斡旋する業務をするには、
相手建築業者等と何か契約を交わす必要はありますか？その都度交渉するのでしょうか。
（４９）物件の見学についてなのですが、中古物件の場合、売主には見学中に家を空けてもらうのでしょうか。
それとも立ち会うのでしょうか。又、夫婦で経営する為、このような見学に行く時間が限られると思うのですが、
（個人店の場合）店の定休日等に行くようにしているのでしょうか。
（５０）物件広告用の掲示板を、駅前の月極駐車場の土地に設置している不動産屋がありました。
こういった設備の設置をするのにかかる費用は、どれくらいなのでしょうか（年間契約？）。
又、これは土地の所有者と直接交渉するのだと思うのですが、この際に交わす書面は司法書士等にお願いするのですか？
（５１）広告に、売主や買主を紹介してくれた人に礼金を支払う旨の記載をしても問題ないですか？
又、紹介者に支払った礼金は、会計上どういった扱いをすれば良いのでしょうか。
（５２）フローのところで、「住まいのしおり」・「売却物件付帯物表」という言葉がありますが、
具体的にはそれぞれどのような内容のものなのでしょうか。
（５３）販売活動フローに、隣家を訪問とありますが、何をするためなのでしょうか。
「隣の家の所有者を調べる」というような記載もありましたが、この目的を教えてください。
（５４）もし、店舗を借りて営業する場合、不動産屋に行くのは変な感じがします。
自分で店舗の持ち主を調べて契約するのが通常なのでしょうか。
（５５）賃貸物件で他業者物件を扱いたい場合、大手（ア〇マン・エ〇ブル等）でも相手にしてもらえるものなのですか？
（５６）他業者からの鍵の受け渡しはどのような時期・形式で行うのでしょうか。
（５７）土地建物の媒介手数料は、全て現金によって授受するのですか？
（５８）購入予定の物件価格は３０００万円として決済をする場合、まず手数料等の諸費用を１０００万円から差し引き、
残った額を頭金にして、残りの額に対してローンを組むということでよいのでしょうか
（５９）以前した質問の回答で、トラブル回避のために契約書に「現状有姿で取引」等としておくと良いということでした。
この文言は、あらかじめ印刷の段階で契約書のどこかに入れておくということですか？
（６０）「現状有姿で取引」「中古物件で責任を負わない」旨の特約は、無効にならないのでしょうか。
自ら売主でない場合は、任意に契約できるということですか？
（６１）次のような場合の報酬額について教えてください。
土地（２０００万円）の売主と媒介契約を結んでいて、買主が見つかったとします。
その買主は、その土地に家も建てたいと言っています。
大手ハウスメーカーで建てることを提案して、建築することになった場合、その建築費が２５００万円だとします。
こんな場合、土地媒介に対する報酬しかもらえないのでしょうか。
ハウスメーカーから紹介料をもらい、売主・買主から土地媒介の報酬を貰うといった具合でしょうか。
（６２）50歳で独立開業を考えています。宅建主任者試験の勉強は始めていますがまったくの 未経験です。
賃貸専門を検討しており、物件情報の入手方法に頭を痛めています。
管理 会社、大家さん、レインズ、マイソクなど通り一遍以上の物件情報入手方法があるので しょうか？
以上
回答はマニュアルをご覧下さい。
|
|
| トップへ戻る |
